农村房地产企业共同特点是：手续不尽完备，大多没有建筑资质和房屋开发建设资格，土地使用权的取得不合法；纳税意识淡漠，核算不规范，有的甚至没有账，或是简单的收支流水账，税收监控难以有效实施。针对以上问题，笔者建议：

　　一、深化一户式管理实现全程控管。从房地产企业征地到开发、转让、保有、销售等诸多环节分户跟踪建立管理台账，完善从项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等开发全过程情况的跟踪监控，主要包括投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等。根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，要求在预售开始时必须在申报时向税务部门报送相关情况，全面、实时掌握企业涉税信息。

　　二、提升专业化管理水平。一是规范企业建账核算，对拒不规范建账核算的，实行“以票控税、按次纳税、足额预征、年终结算”的办法，按规定实行核率征收。对收入实行核率征收的同时，核定其建筑成本，开具建筑安装发票。二是严控收支两个关口。对开票销售价格，参考其网上备案价格和合同价格，规定价格不一致时，从高计税，并从价格的合理性上进行分析；对未实行价格网上备案的企业，按规定核实其销售单价，并按期进行调整。制定最高成本单价的指导价作为“警戒线”，强化票据合法性、真实性、合理性管理，收集并注重数据、逻辑和相关指标关联性审核，并通过实地查验等方式，对不合理的成本费用予以剔除。三是强化税种管理。与国税、财政、金融 、审计等部门配合，注重营业税、企业所得税、土地增值税及其他税种间的相互比对和印证，提升税种管理的有效性。

　　三、深化社会化协作实现动态监管。以“优化服务、完善征管”为宗旨深化各环节相互衔接的农村房地产税收一体化管理制度，加大与乡镇国土所、村建办等部门房地产开发信息交换力度，深化第三方信息运用；定期召开房地产管理联合工作会议，协调房地产企业及项目管理，强化日常信息交流和情况通报，形成有效的动态税源控管体系，变事后管理为事前介入。

　　四、加大违法打击力度规范税收秩序。建立完善房地产行业各项指标的风险预警值，日常管理中要加强对房地产企业销售收入变动率、成本利润率、所得税税负率、企业税收贡献率等多项指标的监控；稽查要加强对房地产行业的选案分析，通过对征管部门提供的资料细致分析，有选择性的对重点房地产企业进行重点稽查。通过强化评估和有的放矢的稽查，加大对涉税违法行为的处罚力度，使违法房地产企业增加预期风险和机会成本，不敢以身试法，从而进一步规范农村房地产行业的税收秩序。 (作者：李艳 蔡鹏彬)